Kan een algemene vergadering de overeenkomst vroegtijdig beëindigen?
Kan u ook zelf stappen ondernemen tegen de syndicus?
Waarom is in een nieuwbouw de syndicus die voorgesteld werd door de promotor vaak niet de beste keuze?
Aanstelling syndicus.
De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering voor een termijn van maximaal drie jaar. Zijn mandaat kan (onbeperkt) hernieuwd worden.
De syndicus die bij een nieuwbouw door de promotor voorgesteld wordt, zal zich vaak onvoldoende onafhankelijk opstellen als er met het gebouw problemen opduiken.
De syndicus wordt in de regel aangeduid door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Dat gebeurt met een gewone meerderheid van stemmen.
Wenst u zelf een syndicus voor te stellen aan de mede-eigenaars, dan kan u hem vóór de vergadering alle info vragen over de werkwijze en zijn vergoedingen.
U kan uw syndicus eveneens verzoeken zich voor te stellen op de algemene vergadering.
Nieuwbouw.
Bij een nieuwbouw is meestal de promotor die een syndicus voorstelt.
Deze beslissing vervalt echter bij de eerste algemene vergadering van mede-eigenaars. Die algemene vergadering kan dan beslissen om de huidige syndicus te behouden door middel van een herbenoeming of om een nieuwe syndicus aan te stellen (art. 577-8 BW) . Zeker als er al discussies zijn met de promotor over gebreken aan het gebouw, kan het aangewezen zijn om een andere syndicus aan te stellen. De door de promotor aangestelde syndicus zal zich vaak immers onvoldoende onafhankelijk opstellen t.o.v. een promotor waaraan hij zijn benoeming te danken heeft.
Duurtijd.
Als de algemene vergadering een syndicus aanstelt, dan moet er een schriftelijk overeenkomst opgesteld worden waarin staat hoeveel zijn vergoeding bedraagt en welke extra prestaties hij desgevallend kan leveren tegen welke prijs.
Het mandaat van de syndicus mag niet langer lopen dan drie jaar. Het kan ook voor een kortere duur toegekend worden. De algemene vergadering kan het mandaat van de syndicus ook tussentijds beëindigen.
De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan. Om problemen te vermijden in het beheer van de mede-eigendom, is het wel aangewezen dat pas te doen als er al een nieuwe syndicus aangesteld werd. Bij een tussentijdse beëindiging zou de syndicus wel een schadevergoeding kunnen vragen, tenzij het mandaat omwille van zware fouten beëindigd wordt.
De algemene vergadering kan eveneens aan de syndicus een voorlopige syndicus toevoegen, voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.
Verlenging.
Het mandaat kan hernieuwd worden.
De algemene vergadering moet wel uitdrukkelijk tot die verlenging beslissen, vooraleer het mandaat verstrijkt.
Als het mandaat niet vernieuwd wordt, geeft dit geen recht tot een schadevergoeding aan de syndicus, ook niet als het contract toch in een vergoeding zou voorzien. Een dergelijke clausule is immers niet geldig. U heeft ook het recht om een andere syndicus voor te stellen. De kandidatuur moet bij het begin van de zitting van de algemene vergadering bij de voorzitter ingediend worden.
Geen akkoord.
Als u het niet eens bent met een beslissing van de algemene vergadering, dan kan u als eigenaar de rechter verzoeken om een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen, indien die u een persoonlijk nadeel oplevert.
Houd er rekening mee dat deze vordering ingesteld moet worden binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Voor een dergelijke procedure doet u het best een beroep op de diensten van een advocaat. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de vrederechter ook, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen (art. 577-8, §7 BW) .
Schadevergoeding.
Zo de de syndicus fouten maakt in zijn beheer, dan kan de VME hem daarvoor aansprakelijk stellen. Artikel 577-8, §5 BW bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer. De syndicus moet trouwens een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten.
Als de vereniging van mede-eigenaars de syndicus aansprakelijk wil stellen, dan is het wel belangrijk dat hem op de algemene vergadering geen kwijting gegeven wordt voor zijn beheer. Ook als individuele mede-eigenaar kunt u de syndicus soms aansprakelijk stellen. U kunt dat wel alleen doen als u een zuiver individuele schade lijdt. Deze schade moet ook een andere zijn dan de schade die verhaalbaar is op de vereniging van mede-eigenaars. U kunt bijvoorbeeld de syndicus aansprakelijk stellen als hij een vergoeding ontving van een verzekeringsmaatschappij voor schade aan uw privégedeelte, maar nalaat deze aan u uit te betalen.
Asbesattest voor gemene delen appartement verplicht tegen 01/01/2027.
